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5월 22일 국토위 법안소위에서 <전세 사기 특별법>이 통과되었습니다. 기존 대항력, 주택 기준, 보증금 상당액 손실 등의 부분에 더 폭넓은 지원이 가능하도록 개정되었고 최우선변제금, 신용 회복, 긴급 복지 지원까지 지원 항목이 더 늘어나 반가운 마음입니다. 오늘은 개정된 <전세 사기 특별법> 주요 내용을 알려드리려 합니다.
◼지원 대상 확대
1) 대상 주택의 면적 요건 삭제 및 보증금 요건 완화
-기존 임차 주택의 면적을 85㎡로 지정하였으나 그 조건이 삭제되었습니다.
-보증금 3억원을 기준으로 하되 전세사기 피해지원위원회에서 최대 4억 5,000만원 범위 내에서 조정 가능하도록 하였으나 5억원으로 확대하였습니다.
2) 피해 규모 삭제
기존 임차인이 보증금의 상당액을 손실하거나 예상되는 경우로 규정했으나 삭제하였습니다.
3) 피해자 요건에 임대인 파산 및 회생 포함
기존 경매 또는 공매의 개시만을 피해자 요건으로 규정하였으나 임대인의 파산 또는 회생절차가 개시된 경우도 포함하였습니다.
4) 고의성 의심 사례 확대
기존 임대인 등에 대한 수사 개시를 사기 요건으로 규정하였으나 기망, 반환 능력 없이 다수의 주택을 취득하여 임대, 반환 능력이 없는 자에 대한 임차 주택 소유권 양도 등의 사유를 추가하여 특별법 상 전세 사기가 형법과는 달리 폭넓게 인정되도록 수정하였습니다.
◼경∙공매 절차 지원
1) 경∙공매 대행 지원 서비스
피해자 대부분이 생계에 종사 중이며 경∙공매 절차가 복잡해 스스로 수행하기 어려운 점을 감안하여 경∙공매 대행 지원 서비스를 제공합니다. 피해자가 주택도시보증공사(HUG)에 신청하면 주택도시보증공사에서 법무사 등 전문가와 연계해 경∙공매 절차를 대행하고 수수료도 70% 지원합니다.
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2) 경∙공매 우선매수권 부여
피해 임차인이 거주 중인 주택이 경∙공매 될 경우 피해 임차인에게 우선 매수할 수 있는 권한을 부여합니다.
3) 기존 임차 주택을 공공임대로 사용
전세 사기 피해자가 우선매수권을 공공주택사업자에게 양도하는 경우 LH 등 공공주택사업자가 낙찰받은 후 공공임대로 공급합니다. 만일 공공주택사업자가 우선매수권을 양도받을 수 없는 경우 다른 공공임대주택에 우선 입주할 수 있도록 지원합니다.
4) 조세채권 안분
임대인의 전체 세금 체납액을 개별 주택별로 안분하고 주택 경매 시 조세당국은 해당 주택의 세금 체납액만 분리 환수함으로써 피해자의 원활한 경∙공매를 지원합니다. 특히 전세 사기 피해자의 동일 임대인과 계약을 체결했다면 보증금 규모가 5억원을 초과하더라도 지원되도록 대상을 확대하였습니다.
◼금융 지원
1) 최우선변제금 무이자 전세 대출
선순위 근저당이 있거나 갱신 계약으로 인해 최우선변제금을 지급받을 수 없는 피해자들을 대상으로 경∙공매 완료 시점의 최우선변제금 수준 (2023.2월 기준 서울 5,500만원, 과밀억제 4,800만원)을 최장 10년 간 무이자로 대출하며 이 경우 소득∙자산 요건도 고려하지 않습니다.
2) 구입∙전세 자금 지원
전세 사기 피해자가 거주 주택을 경락받거나 신규 주택을 구입하는 경우 금융지원이 강화된 정책 모기지를 제공합니다.
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금리는 소득별 1.85~2.7%, 거치 기간은 기존 최대 1년에서 최대 3년으로 혜택을 강화했습니다.
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새로운 전셋집으로 이주하거나 기존 시중은행 전세자금대출을 대환하는 경우에도 저리의 전세대출을 지원합니다. (*금리 1.2~2.1%, 대출한도 2억 4,000만원)
◼기타 지원
1) 미상환금 분할 상환 및 신용 정보 등록 유예
기존 전세 대출 미상환금을 최장 20년 간 분할상환 가능하고 그 기간 동안에는 신용 정보 등록을 유예할 수 있는 근거 규정을 마련하였습니다. 이를 통해 전세 사기 피해자가 신규로 구입이나 전세 자금 대출을 받을 수 있게 되었습니다.
2) 긴급복지 지원
전세 사기 피해자도 '위기 상황'으로 인정하여 긴급 생계비∙의료비 등을 지원합니다.
2023년 4인 가구 기준으로 월 162만원을 최대 6개월까지, 의료지원은 1회 300만원 이내, 주거 지원은 월 66만원으로 최대 12개월까지, 교육 지원은 분기별 고등 21만원으로 최대 4분기까지 지원합니다. 특히 권한이 없는 자와 임대차 계약을 체결하여 대항력을 갖추지 못한 신탁사기 등의 경우에도 금융 및 긴급복지 지원 대상 등에 포함될 수 있도록 하였습니다.
⨀ 담당 부서
주택정책관 주택임차인보호과 책임자: 과장 이장원 (☎044-201-3321)/ 담당자: 사무관 문수빈 (☎044-201-4150)
